ブーム終焉?「タワマン節税」に衝撃
海江田三郎 ★ 2015/09/13(日) 10:28:18.17 ID:???.net
http://zuuonline.com/archives/80984

 最近、タワーマンション(タワマン)購入による節税に規制が入る兆候と見られる出来事があり、一部の税理士の間で話題となっている。
税理士業務に特化した情報誌『旬刊 速報税理』(2015年7月11日号)で、高層マンションの課税評価額の評価方法について、
パブリックコメント(意見公募手続)にかけられるという記載があったためだ。パブリックコメントは、行政が政策変更や規制を行う際に、
その影響が及ぶ可能性のある一般の方に意見や情報を求める手続のこと。
 つまり、何らかの規制等が入る前に行われる手続きなので、行政当局の意向が事前に察知できるものとも言える。
今回、公認会計士・税理士の伊藤英佑氏に、こうした高層マンション(タワーマンション)の課税評価額の評価方法が変更された場合、
どのような内容になるのかを質問をした。

Q.タワーマンションの購入による節税について教えてください。
 伊藤氏:タワーマンションの購入による相続税の節税というのは、タワーマンションの区分所有で賃貸用に部屋を購入する購入価格と比べて
、相続税評価が低くなることを活用して、相続税対策として相続財産を圧縮して相続税を低くしたり、生前贈与に活用するというものです。
 タワーマンションに限らず、賃貸用不動産を購入すると、下記のポイントにより、一般的に購入価格より相続税評価が低くなりますので、
相続税の計算だけを考えるのなら、キャッシュを持っているより賃貸用不動産を持つ方が有利になります。
 ・売買価格より相続税評価が低い(相続税評価は、土地は路線価、建物は固定資産税で評価するが、一般に売買実勢価格より低い評価になる)
 ・貸家の評価減(一般に、賃貸物件は土地が2割、建物が3割の評価)
 ・貸付事業用宅地の小規模宅地等特例の適用(一定の面積まで土地が50%評価減)
 詳しくは個別に専門家にご相談いただければ良いと思いますが、端的に言うと、タワーマンションの高層階では、
1億円の購入価格に対して、物件によっては相続税評価が2000~3000万円程度になることがあります。
これは、タワーマンションの面積あたりの土地の評価は各階層において変わりませんが、タワーマンションの売買価格は、
低層階よりも高層階の方が、眺望が良くなる等のプレミアムで価格が高くなることにより、特に相続税評価とのギャップが生じやすいことによります。
 このため、相続税対策を講じる一部の富裕層に対して「タワーマンション節税」として喧伝され、タワーマンションが活用される事例が増えてきました。

海江田三郎 ★ 2015/09/13(日) 10:28:27.53 ID:???.net
Q. 今後、タワーマンションの課税評価額が変わることになるとすれば、どのような内容になると予想されるでしょうか?
 伊藤氏:これまで一部において、もっぱら相続税対策として「タワーマンション節税」を利用したり、
租税回避と見られても仕方がないような方法を用いる動きも見られ、課税当局が一定の歯止めを掛けるために、
何らかの評価方法の変更をするべく対応を検討していることが、今回のパブリック・コメント募集のニュースになった背景であると推認されます。

 これが、相続税評価額の計算方法を抜本的に変更することを予定しているのか、
別途、何らかの防止策が講じられるのかはまだ見えていません。
現時点で識者の観測を総合的に見る限り、法人の未上場株式の不動産評価の計算では相続税評価額は取得時から
3年間は時価(通常売買価格)でされるのですが、これが個人においても適用されるようになるのではないか、という落ち着きどころが一つの目安となりそうです。
 これにより、例えば、相続発生直前にタワーマンションを購入したりするような行為に、一定の歯止めが掛かることが見込まれます。
Q.そうなった場合、これまで節税対策としてすでにタワーマンションを購入している方はどうすればよいのでしょうか?

 伊藤氏:税制改正がされる場合、どのような変更になるかは法改正が発表されるまでは分かりません。
また、税制改正には、すでにタワーマンションを購入している人に対しても遡って適用されるのか、
税制改正で定めた一定の日付以降の購入に対して適用されるのか、というパターンがあります。
一般に、予見可能性がないようなルール変更はフェアではないため、
税制改正が遡って適用される場合は多くはありませんが、どのように税制改正がされるかは予断を許しませんので、
現状では、パブリックコメントやニュース・報道での方向性の見通しを注視していくしかありません。

Q.節税規制が実施されると、節税や相続税対策でのタワーマンションの購入需要にも影響があるでしょうか?
 伊藤氏:これも税制改正の内容次第ではありますが、私の個人的な予想では、
相続税の不動産評価自体が抜本的に変更されるというようなことがない限り、
一般論として賃貸不動産購入が相続税対策に有効である、ということが変わるような制度変更までは至らないのではないかと思います。
 もし、タワーマンション高層階の相続税評価を狙い撃ちするような税制改正がされると、
タワーマンション個別要因での相続税対策ニーズの購入需要が薄れるという可能性はあります。
 何らかの税制改正により、ルールの穴を突いたり、極端な方法が防止されることにより、
その分の購入需要はもちろんなくなりますが、タワーマンションの購入自体が高額であるため、
影響は一部の富裕層に限定的なものに止まるという可能性もあります。(提供:storie 2015年9月11日掲載)

伊藤英佑
伊藤会計事務所代表 公認会計士・税理士。中央青山監査法人(みすず監査法人)を経て現任。
ベンチャー企業の支援業務及び資産管理サービスを行う。

名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 10:31:10.49 ID:4iCXFOXa.net
ふうむ
俺には縁ないのう

27 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:31:27.23 ID:y94l+2vk.net
>>4
縁のない関係ない話じゃないよ。
こいつらが数億の払うべき税を払わないから、その分を貧乏人から余計に
取り立てることになる。だから俺らはそいつらの被害者なわけ。

30 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:38:00.79 ID:Pa5frP2f.net
>>27
国内総資産は一定じゃないから
一部の金持ちが脱税したからってそれで
貧乏人に締め付けが来るわけじゃない。
貧乏人はバカで数が一番多いから
常に締め付けは厳しい。

リーマンなんて貰う前に年収の3割を引かれてるという
無茶苦茶なシステムで文句言わないし。
1月から4月まではタダ働きw。
なのに文句はブラックとかなんとか
会社にしか言わない。

名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 10:37:57.89 ID:atvP9sVV.net
リスクもとってるからいいんじゃないのw

名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 10:33:24.94 ID:W6hBc0kT.net
チャイナバブル崩壊で



紙屑wwwwwwwwwwwwwwwwwww

93 名刺は切らしておりまして 2015/09/19(土) 21:54:12.92 ID:xjn8IlGy.net
>>5
時価と課税価格の差をつかった節税は
別にタワマンに限った話しじゃないけどね
相続開始3年前の時価評価しかり

96 名刺は切らしておりまして 2015/09/19(土) 23:13:47.37 ID:z06HIO9/.net
スキーム勧めた税理士涙目

100 名刺は切らしておりまして 2015/09/20(日) 05:17:21.67 ID:SNJwMo24.net
タワマンで贈与してもらったけど相続税安かったな
1億で売れたけどw

15 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 10:47:54.23 ID:3sZGBX4r.net
まぁ潰れてしまったら戸建が地面が残るのに対して、些細な面積分しか権利
が残らないからなぁ。あっ戸建でも造成地で地面がなくなることもあるか。

17 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 10:48:42.16 ID:JwoAPnrW.net
節税の抜け道は徹底的に不作べきだ。
後、天下り公務員とか医者とか税金で食ってるやつらの
税金を上げるか(難しいだろうけど)、給料下げろよ。
どんだけこいつらが税金貪り食ってるか。

18 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:00:02.05 ID:KCRz6FMT.net
>>17
逆だろ?そいつらの給料を上げるべきだ

19 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:01:03.96 ID:Pa5frP2f.net
タワマン節税って結局売った時に
評価額と売価の差額で課税されるから
全く意味ないと思うんだが。

結局税理士とか不動産屋に騙されて
手数料取られてるだけじゃん。

32 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:44:13.60 ID:SdD0Gv2d.net
>>19
マンション相続して売却した場合に払う税金は次の二つ。税率は上限な
(1)相続税:評価額×55%
(2)所得税:(売価-取得価格-相続税額)×40%

(1)はタワマンだと評価額が実勢価格より大幅に安くなるのを利用して節税
(2)は相続税額を売却経費として差っぴいてるのがポイント。相続税の特例ってやつ
相続税率が高い富裕層はこれで所得税が大きく圧縮できる。下手したらゼロ

23 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:20:57.39 ID:qy7U7YVH.net
>>19
騙す側が書いてる記事だし当然といえば当然w

61 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 14:55:41.32 ID:ETQZ48N2.net
>>19
無知杉、お前。
売却時の課税は、買値と売値が一緒なら、減価償却分だけ。
相続税の評価額とは無関係。

62 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 15:05:03.22 ID:T4b8jwRo.net
>>61
どっちにしろ節税になってないじゃん

21 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:07:57.76 ID:W6hBc0kT.net
転売が成立するから成り立ったビジネスモデル


チンク需要がなくなった将来は・・・わかるな?

26 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:30:19.82 ID:Pa5frP2f.net
>>21
転売したって転売額と評価額との差額に
課税されるだろ。
ハナから成り立ってなくないか、これ

24 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:25:38.17 ID:Ge1pMbue.net
普通のマンションじゃダメなの?
評価額の点で階高が高ければ高いほど、節税効果が高いということなのかしら

28 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:32:41.98 ID:Pa5frP2f.net
>>24
タワマンを売りたいんじゃないかね
まぁ客観的な評価額と主観的な時価は
タワマンの上階の方が差は大きそう。
ただ売った時に差額分課税されるから…。
結局減るリスクしかない。
これはリスクと共に問題を先送りしてるだけの手数料詐欺。

39 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 12:05:00.43 ID:Ge1pMbue.net
>>28
差額分って、購入価格との差額であって、
評価額との差額じゃないよ。

長期譲渡なら税率も相続税よりは安いし。

29 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:36:59.56 ID:Vv7oMTBd.net
タワマンで低い階の部屋を買う人ってなんなの?ピラミッドの下段なの?
圧力フェチなの?って思われてて可哀相だから3階程度までは優遇すべき。

67 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 16:35:29.68 ID:ze1kMR0D.net
>>29
タワマンって1階の共用部が豪華だからな。
低層階でも需要はあるよ。

54 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 14:01:13.58 ID:2UD4tfUW.net
>>29
5階を買った俺に謝れ!!!

68 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 16:46:32.68 ID:IOnuo7XH.net
>>54
おしいな、タワマンは六階が正解なんだよ

35 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 11:50:05.87 ID:44KIfHft.net
>>29
タワマン低い階の方が大地震でも揺れが少なくていいらしい。
上層階でエレベーター動かなくなると地獄だよね。
○○と煙は高いところにwww

43 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 12:17:16.38 ID:gTr6VYIK.net
>>35
つ タワマンでなくてもいいw むしろもっと安くて広いところが買えるw

64 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 15:19:37.10 ID:3zzU5GKI.net
>>29
マニアックに語るなら高層ほど軽量なコンクリを使うので低層は異様に強固な
コンクリの所もある。総じて遮音性に優れる。なのに値段は間違いなく高層より
安いし利便性その他は変わらないので、展望気にしなきゃお得ではある。

現に中古市場では高層階は結構売れ残る。低層階は瞬間蒸発する

75 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 20:04:22.13 ID:h97eVqRd.net
>>64
瞬間蒸発とは?

81 名刺は切らしておりまして 2015/09/14(月) 10:02:07.20 ID:aVsFvuGy.net
>>75
市場に出回ったら即、売れてしまうことの比喩でしょ

42 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 12:14:50.25 ID:74v+wuOq.net
今はいいけどタワマンは歳取るにつれきついと思う。
会社が高層ビルで辛さが解った。

44 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 12:24:59.47 ID:bnE6EyA+.net
そこで株式会社を設立するんですよ

70 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 17:27:47.85 ID:c4SjqNqi.net
まだまだ、駐車場と保険がありますよw

46 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 12:51:02.55 ID:U+qg4h4C.net
タワマンの上層階なんかアホしか買わないんだから
固定資産評価額は三割増しくらいにしておけ

47 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 13:02:11.41 ID:qzVXyDNr.net
2020年五輪以降の都内中古タワマン中層階購入予定。
あくまでシナバブル崩壊と五輪終了後の値崩れ・投売りを狙った上で頭金貯蓄中。

48 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 13:25:22.48 ID:/yjbPBse.net
で、暴落すんだろ?
少子化で家が余っているし、
どうみても作りすぎだし、

家はタダ同然になる

51 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 13:35:58.12 ID:Qx3B95ui.net
低層マンションですら建て替え問題で難渋してるのに
タワーマンションなんてそれ以上に大変だろうな

どうしてもマンションっていうなら
お金あるんだったら低層の高い物件買えばいいじゃないか

57 名刺は切らしておりまして[sage] 2015/09/13(日) 14:36:38.47 ID:9tBxAPKQ.net
中国人様に安普請マンションを今まで以上買っていただくための工夫でもある。

58 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 14:38:10.51 ID:klL690le.net
>>57
中国人に転売しても、簿価との差額で
課税されるからこの仕組み自体意味がない

63 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 15:11:14.15 ID:X3JNNxSE.net
タワーマンションに限らず不動産は税制おかしく、というか
今の時代に合わなくなってるから見直した方がいい。

相続だけでなく固定資産税や家賃補助なんかも含めて全て。

69 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 16:49:04.05 ID:ze1kMR0D.net
1階上がるごとに評価額を0.4%づつ上げていけばいいだけなんだよね。
中古市場だとだいたいそんな感じになるしね。

>>63
全くその通り、特に小規模住宅用地の課税が1/6になるのはキチガイじみている。
市場価格の1/6で買えるものがどこにあるというのだ?

65 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 16:01:52.84 ID:WqTxpsIl.net
富裕層に不動産が人気なのは、こういうカラクリやテクニックを沢山使えるからなんだよな
貧乏人に節税など行える方法はなく、常に貧乏なままだ

86 名刺は切らしておりまして 2015/09/14(月) 17:56:24.93 ID:3eTs0E7R.net
>>65
貧乏人は相続税払ってないじゃん

90 名刺は切らしておりまして 2015/09/17(木) 19:14:54.07 ID:GkbZIYaJ.net
>>65

単純に資本主義において、自分以外が働いてくれる資本を買うのは
このゲームに勝つ基本だから。

66 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 16:04:05.32 ID:WqTxpsIl.net
タワマンは低層階ほどお得だろ
値段激安なのに億ションの連中と同じ共有施設だからね
家賃も対して変わらないから投資に切り替えても有利

71 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 17:55:26.14 ID:UDIc/vRs.net
>>66
低層だからってそんなに激安じゃないでしょ。

72 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 18:31:54.29 ID:HHCKCqz+.net
節税対策でタワマン買ってる奴そんないるか?
住みやすいからだろ
何でこういう記事が定期的に出るの?

76 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 21:58:11.00 ID:ojKhhMZF.net
>>72
いるかいないかはともかく現状の評価通達のままなら確実に評価減になるからな。物件の立地タイミングを選ばないと失敗するリスクあるのは確か。そこはどんな不動産投資につきもの

73 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 18:36:09.45 ID:18vhOxxz.net
>>72
その辺のクラスの収入層になると、節税額だけでも
バカにならないから。

74 名刺は切らしておりまして 2015/09/13(日) 18:40:02.32 ID:HHCKCqz+.net
>>73
じゃ記事通りタワマン終焉?
そうは思えないけどな~

78 名刺は切らしておりまして 2015/09/14(月) 05:42:51.60 ID:veqHhN0z.net
食料品の重い買い物袋を持ったら、
車で戸建住宅でドアー・ツー・ドアーが一番便利で楽

79 名刺は切らしておりまして 2015/09/14(月) 08:57:31.93 ID:+ufZ0yYp.net
>>78
タワマン住みでコストコ大好きなんだが、家に荷物を入れるのは結構地獄。筋トレ状態。
一応台車貸してくれるんだがめんどくさいしね~

80 名刺は切らしておりまして 2015/09/14(月) 09:26:04.01 ID:L8LRAerb5
なんかタワーマンションに幻想を持ってる奴が多いなあ。
日本のタワーマンションの価値は中国人によってもうぶっ壊されれるよ。
タワマンのオーナーには中国人が多い。
そいつらは観光にきた中国人にホテル代わりに部屋を貸してる。
普通に賃貸するより儲かるからな。
そしてホテル代わりに使う中国人は共有部分や周辺にゴミを捨てまくり。
ドンチャン騒ぎ。
日本のタワマンにはあの汚い中国の街並みが再現されている。
中国人オーナーは修繕積立金も払わない。
だから将来の修繕はまともに住んでる奴が中国人の分も負担する。
また、中国のバブル崩壊で中国人オーナーは部屋を投げ売りしてる。
だから価格は暴落するする一方だけどとてもこんな日本にあるだけの中国タワマン買う気にもなれない。

82 名刺は切らしておりまして 2015/09/14(月) 10:16:23.47 ID:2wNxefCJ.net
車ごとエレベーターに乗れる高級マンションをつくったら、すごい話題になると思う

83 名刺は切らしておりまして 2015/09/14(月) 16:07:43.45 ID:9uAd41vI.net
>>82
ある所にはあるけどね。
地下駐車場だと暴風雨のときでも全く雨に濡れずに
車の乗り降りができるのが快適だよ。
車に日差しがあたらないから真夏でも車が暑くならないし。

95 名刺は切らしておりまして 2015/09/19(土) 21:59:01.36 ID:xjn8IlGy.net
>>83
普通のマンションでも古い物件は地下駐車場があったりするけど坂がすごいねと
浸水したらどうなるんだろと心配して見てるw

87 名刺は切らしておりまして 2015/09/14(月) 22:55:35.32 ID:du0DfvND.net
>>83
しかも車の塗装持ちがいい

88 名刺は切らしておりまして 2015/09/17(木) 13:51:49.35 ID:ZEBdLnNw.net
節税で買わせて、増税で梯子外し

92 名刺は切らしておりまして 2015/09/19(土) 21:06:00.13 ID:jbFuFeT5.net
優良物件が安く借りられなくなるから、勘弁してほしいぜ

94 名刺は切らしておりまして 2015/09/19(土) 21:56:44.44 ID:xjn8IlGy.net
土地と違ってタワマンになんか
買った時点で半額くらいに資産価値が目減りしとるだろw
路線価の8掛けで評価されてもめりっとがないというか

101 名刺は切らしておりまして 2015/09/20(日) 14:06:08.62 ID:rHDpTsCE.net
>>94
土地はそうかも知れんがここで議論するようなタワマンは買った時点から値上がりしとるわ

97 名刺は切らしておりまして 2015/09/20(日) 01:53:57.78 ID:niBxmR1l.net
こんなものお決まりすぎて節税のうちに入らんけどね

98 名刺は切らしておりまして 2015/09/20(日) 02:47:32.71 ID:C3/Jj9M2.net
>1億円の購入価格に対して、物件によっては相続税評価が2000~3000万円程度
そんなわけ無いやろ
公示価格*8割(相続評価)*7割(賃貸割合)だぞ
公示価格が5000万まで下がらないと無理

99 名刺は切らしておりまして 2015/09/20(日) 03:40:00.51 ID:niBxmR1l.net
>>98
賃貸割合に関しては自己使用権利を
制限されてるからね
路線価にしても相続時の値段は正確に出せないから2割くらいは幅を見ておかないとね

103 名刺は切らしておりまして 2015/09/20(日) 20:40:04.81 ID:F6OkQfOX.net
>>19がいってることが正しいだろ。


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