【資産運用】相続税対策での素人アパート経営 大きな落とし穴も

1: ニライカナイφ ★ 2017/08/09(水) 22:16:50.54 ID:CAP_USER
〈増税で資産3600万円以上の人は相続税を払わなくてはいけなくなった〉
〈相続税の最高税率は55%に引き上げられた〉

2015年1月から施行された相続税法改正の内容である。
それまで財産総額6000万円以上の人にしかかからなかった相続税が、基礎控除の引き下げで3600万円以上の人まで課税対象となった(法定相続人が1人の場合)。
最高税率も50%から55%に引き上げられた。


退職金による預貯金に加えて都心部に持ち家があれば、財産が3600万円を超えるケースは少なくない。

「それだけに、不動産業界や保険業界などを中心に対策が必要だと喧伝していますが、そうした“対策”にこそリスクがあることは、あまり知られていません」

そう語るのは、『やってはいけない相続対策』(小学館新書)の著者で、元国税調査官の大村大次郎氏だ。

「特に注意すべきは不動産投資による対策です。
節税したつもりが、逆に大きく資産を減らしてしまうこともあるのです」(大村氏)

◆何もしないほうがよかった

大村氏がまず注意すべき相続税対策として挙げるのが「アパート経営」だ。
土地を持っている場合、更地のまま妻子に残すのではなく、そこに賃貸住宅を建ててから相続させれば、土地の資産評価額は50%減額される。
さらにローンを組んで建物を建てていればそれが負債にカウントされるので、相続資産の額を減らせる--という節税術だが、大村氏は「大きな落とし穴がある」と指摘する。

「まず、不動産の売買には多額のコストがかかります。手数料だけで3%取られるのが相場で、消費税も相当な額になる。
しかも、建物は購入した瞬間から市場での資産価値が減じる。節税分が吹き飛ぶような損失を被ってしまう場合もある」


大村氏によると次のようなケースもあるという。
元大手商社マン・O氏は現役時代にコツコツと蓄えた約1億円の預貯金があった。
相続税増税への不安もあり、不動産業者の勧めるアパート経営を決断。業者の推奨に従って5000万円で土地を購入し、4000万円で建物を建てたという。

「ところが建設から数年経っても、入居率は50%を割ったまま。
建てたワンルーム6部屋のアパートが駅から距離のある場所で、ターゲットの学生に敬遠される物件になってしまった。

建物のローン返済に、不動産業者へ払う手数料、固定資産税もかかるし、修繕積立金も考えなくてはならない。
建物を売ろうにも、業者から“売るなら3000万円程度がいいところ”といわれ、買った時から1000万円以上値が下がってしまっていた」
(同前)
結果的にアパートを手放した上に、建物のローンだけが残り、最終的に自己破産する「相続破産」のようなケースもあるという。

大村氏は、「重要なのは自らの相続税のシミュレーション」と強調する。
このO氏の場合でも、「1億円の預貯金」と聞くと、相当な資産家で多額の相続税を納めなければならないように思えてしまうが、決してそんなこともない。

「まず妻に100%相続させれば、1億6000万円まで相続税は無税です。
妻から子への二次相続では相続税がかかってきますが、O氏の場合、子供は2人でした。
1億円をそのまま均等に分割し、全く節税をしなかったとしても1人あたり385万円(2人で770万円)で済みます」(大村氏)


アパート経営に手を出したO氏は5000万円の土地と4000万円の建物の購入にかかった手数料3%が270万円。
4000万円の建物に対する消費税(土地は非課税)が320万円。
さらに建物の資産価値は購入から数年で1000万円も下がった。大村氏が続ける。

「きちんとシミュレーションができていれば、“アパート経営で大きな儲けを出せるノウハウがなければ赤字になる”とわかったはずです。
『3600万円以上は相続税がかかる』『最高税率は55%』というフレーズばかりが先行していますが、実際には財産が1億円あったとしても相続で10%持っていかれるようなケースはほとんどありません。
孫の教育資金のための生前贈与であれば1500万円まで非課税、といった各種制度をうまく使えば、財産が1億円あっても相続税をゼロにするのは難しくない」


記事全文は下記ソースから
http://www.zakzak.co.jp/lif/news/170808/lif1708080012-n1.html


3: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:26:00.07 ID:BhcSYSpG
建設から数年たっても入居率五割切りのマンションを例に出すのは微妙だと思うが
新築のときが一番埋まりやすいのに五割切りってとてつもない失敗例だからねえ
節税以前の話


7: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:31:51.87 ID:JOBMh4DB
>>3
その通りだ
ましてや新築なのに一括借上で家賃保証なんてね


4: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:27:20.93 ID:BT7Ps4KG
日本の三分の一が空き家になる時代に

アパート建てるって余程の阿呆やろ


8: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:34:23.78 ID:zOAYUgyo
>>4
すごく同意。
自分は実家を処分して所得税払うわ。


6: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:30:46.51 ID:4JIL/hGg
無職じゃプライドが許さない、不動産業を営んでいる、ここが大事やねん
単に金勘定だけで物事はかったらいかん!


11: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:37:57.90 ID:ImQVwxQb
資産が増えたら法人化しておけばよいものを


12: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:40:18.22 ID:ONDw440+
相続税廃止すれば済む話。


13: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:41:34.76 ID:hochy6it
>>12
相続税、サブリース屋のためにある税金だよねw。


14: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:44:16.22 ID:GtGdyDPV
アパート経営って事業なんだから、赤字じゃやる意味ないだろw
無駄遣いして節税とか本末転倒。


54: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 15:07:28.78 ID:5pnw9ylW
>>14
目的が相続税の圧縮なんだから、目的は十分果たしてますよ。
たとえ資産が圧縮した税金以上に減ったとしてもね。


20: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:51:50.01 ID:Y9DVZ/bu
大手商社マンってこんなアホなのか


24: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:07:00.66 ID:hochy6it
>>20
現金収入や年金が大きい人ほど、コノくらいの借金ならスグ返せるって、勘違いしちゃうのカモ…。


38: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 02:52:51.90 ID:vV9X8GLd
>>20
商社マンと言ったって営業、法務、経理・財務、通関、庶務という部署単位以上に細分化されてるから担当業務以外のことは知らんのが多い
自分の信用や才覚で商売してるのではなく会社の看板で商売やってるという感覚が鈍いのだろうよ
他の大企業同様に、基本的には前任者からの引き継ぎだから担当した専門分野以外のことには疎い


46: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 13:04:40.95 ID:73oS0/dX
>>20
>大手商社マンってこんなアホなのか
専門以外のことは自分で何もしなくて良い立場だから現役時代に何もしたことないからな
何かする時は専門部署に相談してからやってただろうし
退職して組織の後ろ盾がないし、今までの仕事の経験も活かせないだろうし


25: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:07:24.06 ID:9AHMeOJ4
一億や二億の資産で相続税なぞ心配せんでええよw


27: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:11:20.77 ID:hochy6it
>>25
財産が全部現金なら誰も心配しないんだよ。
ホトンドの人は財産の大半が不動産で、現金が少ない。
だから、「ドーやって相続税払おうか?」って心配になっちゃうんだよ。


28: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:16:53.57 ID:9AHMeOJ4
>>27

住居なら相続税は大したことないぞ。
 


29: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:20:58.06 ID:hochy6it
>>28
まー、ソレは人によってイロイロだなw。
自力解決するしかないwww。


30: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:25:02.36 ID:u5KaV5ab
持ち込まれた旨い話は、ほぼ100%損をする

儲けるためには、自分の頭で考え出さにゃきゃで


31: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:25:24.62 ID:6kfYsJmm
今どき相続税対策で不動産勧める税理士はいない


32: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:41:29.14 ID:ZK4LOVwZ
株は死亡時の時価だしなぁ。
毎年110万贈与と都心部区分マンション投資とタンス預金の三本立てが一番楽な節税だよ。


34: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:44:55.10 ID:bU8LYwD4
おっと、東建の悪口はそこまでだw


35: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 23:45:49.99 ID:Tm6L0jkC
相続してもどうしようもない土地、家屋なんかごろごろある
そこにアパートを建てても入るわけがない


37: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 00:22:56.78 ID:hrGw9RpF
駅から離れてる
ワンルーム6部屋
土地建物で9,000万円

ボラれすぎだろ…


41: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 08:12:21.71 ID:PrX4Me1b
他にいい投資先がないからだろうな。
ベンチャー企業に投資するという風土が日本に根付かないのは本当に残念。


44: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 09:30:47.38 ID:f8Qu0LaM
常識的に考えたら人口減で住む人間がいないのに借り手が増えるわけないだろう
それに借りるなら便利なところを借りるだろ
バカが騙されてるだけだからぶっちゃけどうでもいいが


48: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 13:28:55.08 ID:73oS0/dX
相続税対策で賃貸住宅なんか建てるよりも
安普請の建物で1階でラーメン屋かコインランドリーでもして
2階を自己使用の住宅にした方がよいと思うけどね


50: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 14:15:35.89 ID:bxwwW2VX
大手商社マンのくせに何やってんだ
騙すほうが騙されてりゃ世話がないね


51: 名刺は切らしておりまして 2017/08/10(木) 14:18:33.60 ID:bxwwW2VX
退職したら手打そばの店をやるのが夢なんだ
ってやつは大抵失敗する


63: 名刺は切らしておりまして 2017/08/11(金) 06:14:22.12 ID:DkKln8un
空き地に建物建てたら評価額が下がるってのは
あくまで経済政策の一貫で実際の評価額は上がるからね
あほ過ぎ。
遊休地より賃貸中の方が利益でるから価値あがるやろふつうーみて


67: 名刺は切らしておりまして 2017/08/11(金) 14:25:29.65 ID:EIt41Ddr
ローンを組んで建物を建てればのくだりって典型的な素人がする勘違いだよな別に全額自己資金で建てても節税額は同額なのに
この記事書いてる奴も不勉強だわ


78: 名刺は切らしておりまして 2017/08/15(火) 11:40:25.28 ID:vTJoq3tJ
今の流行りはコインランドリーだ。


80: 名刺は切らしておりまして 2017/08/15(火) 13:28:03.09 ID:3ndNZNHg
最近は土地持ちでもアパート経営は赤字になるよ。


81: 名刺は切らしておりまして 2017/08/18(金) 01:50:27.61 ID:kywKeZW6
夏休みで帰省して、自宅隣りでアパート経営している親戚と話したら、
「入居率下がって、管理手数料や設備投資費上がって、不動産屋(管理会社)からの送金がほとんど無い。家主も苦しいが、不動産屋も資金繰りが危ない所が結構あるみたい。」
とのこと


82: 名刺は切らしておりまして 2017/08/18(金) 01:59:04.36 ID:8o+ivV45
>>81
築淺のサブリース物件は集客力強いからな。
そのぶんは築年数が古い物件が割りを食ってるんだろうな。


83: 名刺は切らしておりまして 2017/08/18(金) 05:19:57.40 ID:yg7Q8Egg
下層のルサンチマンをこれ幸いとばかりに逆手にとって相続税強化
まぁメディアの扇動あってのものか


74: 名刺は切らしておりまして 2017/08/15(火) 01:17:45.68 ID:CmnVTryG
税対策でアパート経営って
あきらかに営業の話うのみにしてってパターンやないけ

もう何十年も問題視されてるのにいまさら




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コメント

  1. 1 名無しさん@お財布いっぱい 2017/08/25 07:17 id:Bi9JoeCm0
    官僚も議員も国も目先の利益しか考えて無いって証明だな
    年金も払い損だしな
    お上は少しは節約せーよ、庶民が国を支えてる現実見てないって自分で言ってるよ

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