不動産投資を初めて早6年…

1: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:47:13.268 ID:AMNX/yPD0
さっき3年前に購入するか迷っていた雑居ビルの前を通りすがったので、試しに調べてみた結果。
その後購入した投資家がスルガ銀行で4.5%フルローンで買って、1ミリも設備投資をかけずに利回り15%を吸い続け、途中でメガバンクに借換して、このタイミングで買値の1.5倍で売り出されていた。

この投資家めっちゃやり手やんか。。。

自己資本なしで1.5億のキャッシュを得た計算という。

くやちい


3: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:49:00.936 ID:1Vwjl9/y0
借りられる信用があるかないか


6: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:51:29.311 ID:AMNX/yPD0
>>3
不動産ヒエラルキー頂点の地主がうらまちい


4: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:50:05.102 ID:tyIKOsLwM
都内のマンションで3年間で利回りプラスになってる割合調べてみろ
不動産は億レベルで動かす奴か、裸一貫の奴しか無理


7: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:51:52.434 ID:AMNX/yPD0
>>4
浅い


5: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:50:46.764 ID:j02BQUIn0
>>1の不動産投資の遍歴を語ってください


8: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:54:28.140 ID:AMNX/yPD0
>>5
最初に手を出したのは川口の付属従事者用に買ったアパート。その後大阪の生野にアパート二棟。
あとはちょこちょこ手を出して、細かい売買繰り返して全物件合算利回り10%で回してるパンピー投資家。


10: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:55:17.588 ID:AMNX/yPD0
平たくまとめるとボロアパート投資メイン


11: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:57:08.865 ID:AMNX/yPD0
そして、今手元に届いた中国人から届いた投資案件用紙に、天井高があるから、床を作って二層にすれば利回りさらにアップ!と書かれた中国系業者の概要書。

中国人しゅごい


12: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:58:02.639 ID:j02BQUIn0
収入は
(家賃収入)-(管理会社の手数料)-(固定資産税)-(銀行などへの返済利子)
みたいな感じ?


15: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:00:36.219 ID:AMNX/yPD0
>>12
概ねそんな感じですね


13: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:58:59.969 ID:AMNX/yPD0
次回から銀行が好きそうな物件も視野に入れ、ピックアップして不動産ヒエラルキーの頂点をめざちまちゅ


14: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 20:59:03.432 ID:1Vwjl9/y0
素人じゃねえんだからネット利回りって書けよ


16: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:02:07.396 ID:AMNX/yPD0
不動産賃貸問題でち
ある大家さんは本日やっと家賃20万円の賃貸が決まりました。
前家賃1ヶ月、敷金2ヶ月、償却1ヶ月、広告費2ヶ月、募集管理手数料1ヶ月のとき、大家さんの会計上の利益と、手元に残ったお金はそれぞれ幾らになるでしょうか?


18: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:04:31.615 ID:1Vwjl9/y0
>>16
なんとかリロケーションみたいな詐取とかやめような


20: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:09:12.977 ID:AMNX/yPD0
>>18
答え:大家さんのお金は増えも減りもせず、20万円の赤字と借金を抱える。


17: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:02:24.813 ID:j02BQUIn0
銀行から簡単に融資はうけられるもんなの?
本業でけっこう稼いで収入があるから?


19: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:07:12.974 ID:AMNX/yPD0
>>17
4年前はわりかし緩かった景気も上向きし出した頃だしね。けど今は引き締め出したから、同じ銀行でも
融資が厳しくなった。某地銀が自己資金のエビデンスに口座残高の印刷だけでなく入出金明細まで求めるようになった。


21: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:09:14.499 ID:j02BQUIn0
購入する物件を決める基準は?
購入は不動産会社に手数料払うの?


22: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:10:42.250 ID:AMNX/yPD0
>>21
投資家の性質によるけど僕はボロい物件ばっかでちね
手数料はもちろん払うでち。
ケチっていいことないでちゅ。


23: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:13:13.655 ID:j02BQUIn0
不動産投資始めようと思ったきっかけは?


24: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:16:14.876 ID:AMNX/yPD0
>>23
イケると思ったからですね。
特にそれ以外の理由はないです。
けど最近は、不動産投資のメリットは所有年数が増えるほどレバレッジが効いてくるすごい投資なんだなと本質が見えてきましたね。


25: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:17:22.896 ID:AMNX/yPD0
でも基本は売買で利益を出すべきだと思います。>>1で上げたように。


26: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:20:11.220 ID:j02BQUIn0
不動産の価格は一般的に今上昇しているの?
同じ物件を持ち続けず頻繁に売買するのはなぜ?


27: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:24:39.467 ID:AMNX/yPD0
>>26
今は高止まりしましたね都内は。地方は福岡以外ずっと変わらずって感じです。
資本を回転させる方が本来効率がいいのと、持ち続ける間震災や入居者トラブルで空室率が高まって、元本割れする危険性があるからですね。
あと売買で利益出せる人は市場への参加タイミングも物件を見極める目もいいです。


30: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:33:30.888 ID:1Vwjl9/y0
>>26
古くなると資産価値が下がってレントロールが下がるから
設備の不具合に対して金がかかるだけで無駄だから

マジレス


34: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:36:26.335 ID:AMNX/yPD0
>>30
と、思うじゃろ?
地域性を考えないとその考えは正しい。


28: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:26:36.434 ID:j02BQUIn0
ではそのうち売り抜けて辞める予定?


29: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:28:53.129 ID:AMNX/yPD0
>>28
資産の絶対額にもよりますけど、増えたら増えたで節税を意識した物件購入で持ち続ける可能性は増してきますね。


32: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:34:43.901 ID:AMNX/yPD0
僕的不動産投資の性質
不動産賃貸というのは太古の昔からある業界なので、素人大家があれこれ自分で大騒ぎしないでも
それぞれ場数を踏んだプロがいて何でもアウトソーシングできるのがいいところですね。
ひとつ問題があるとすれば、大家にお金が残らないことくらいです。

逆に言えば水回りや鍵問題の外注以外を自分でやれたら利益は出るってとこ。


36: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:40:01.562 ID:j02BQUIn0
元々不動産に近い業界にいて知識があったとかではないんだ?
なかなか敷居が高いですよね不動産は


37: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:44:15.270 ID:AMNX/yPD0
>>36
どっちかと言ったら金融業界だけど不動産も触ってたでち。言われてる通り不動産(投資)と言われてますが、実際は経営ですね。
世間では投資とは随分聞こえがいい言われ方をしてますが、初期投資数千万数億なんて製造業クラスの規模ですからね。


38: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:46:56.488 ID:j02BQUIn0
物件選びや売買などの相談は誰にされてるんですか?
すべて一人で?


39: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:48:45.118 ID:AMNX/yPD0
>>38
信頼できる不動産屋は三社ほどいますけど、基本は自分ですね。自分以外は基本信じてないです。


40: 腹減 2017/08/12(土) 21:49:48.161 ID:8cGeFNmLr
素晴らしいファンタジー物語だよね(´・д・`)


42: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:53:11.511 ID:AMNX/yPD0
>>40
ファンタジーを見せて3年後にサブリース契約破棄で死ぬのが不動産アパート投資の世界。。。


41: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:49:56.258 ID:tvfDclW9d
>>1
3年前は目をつぶっても買えと言われてた時代だからねぇ


43: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:54:55.080 ID:AMNX/yPD0
>>41
不動産売買ヒエラルキーの頂点を超えた創造神、三菱地所OBのゴット3人組みたいな格言。。。。。


44: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:58:01.474 ID:6lFMX7u50
初めの自己資金はどれくらいあればできる?


46: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:59:50.779 ID:AMNX/yPD0
>>44
頭金なしのフルローンでも可能でち。


48: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:01:42.616 ID:6lFMX7u50
>>46
めっちゃこわいな
裸一貫の意味ものすごく伝わった
お金の巡り方勉強プラス感性ないと成功できないな


45: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 21:59:00.720 ID:AMNX/yPD0
しかし多くの屍を生む不動産投資でも、東証一部上場サラリーマンが育休1年取って、重層長屋を3億円分フルローンして新築して、竣工即転したら会社に復帰するまでに現金1億円できたという話を聞いたときは、私はやはりファンタジーの世界で生きているんだと実感したり。


50: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:02:32.458 ID:AMNX/yPD0
例えば、手元に3000万円あるとして6000万円のアパートを買うときに、3000万円を頭金に突っ込むか、300万円にしとくか。
今の市場だったら後者が良かったり。
浮いた2700万円を小岩のスナックにでもしとけば手残り8%なら、ローン金利2%との利ザヤで月8.5万円のCF。アパートがタダに。(30年後)
って考え方もできる。


51: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:02:46.129 ID:6lFMX7u50
不動産と株って実は似てそうだなぁ


53: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:07:13.783 ID:AMNX/yPD0
>>51
換金性と流動性が株より低い以外は、不動産投資の方が活かし方は多いかと思うでち。
でも安い時に買って高い時に売るは一緒でつね。


54: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:09:51.434 ID:6lFMX7u50
イメージ貧困で申し訳ないけど物件って町中歩いて探すの?


56: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:12:13.522 ID:AMNX/yPD0
>>54
地域の空気や人の雰囲気を知るのめちゃくちゃ大事なんですよ


55: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:11:05.364 ID:AMNX/yPD0
初心者投資家の押さえておきたい玄人ポイント

不動産投資は
1ローン返済額と経費よりも家賃がたくさん入るものを全て買う。
2空室になったら買値以上でぜんぶ売る。
この2点を守るだけで簡単に成功しまつ。
でも僕は何でかうまく出来きません(´;Д;`)


57: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:21:52.207 ID:6lFMX7u50
地域性とかの把握が必要な意味が分からないけどなんだか大変興味を持ちました
余裕ができたらそっちの勉強してみよ


58: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:26:01.671 ID:AMNX/yPD0
>>57
良かったでち


59: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:29:45.407 ID:6lFMX7u50
埼玉とか大阪まで行って地域性見てきたって事でしょ
人の雰囲気とか見極めるには場数踏まないと難しそう


61: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:37:12.246 ID:AMNX/yPD0
>>59
経験積んでくの大事ですね。あと失敗はつきもので決断するのも重要です。


60: 以下、\(^o^)/でVIPがお送りします 2017/08/12(土) 22:31:04.948 ID:6lFMX7u50
あとローン組めるかどうかって所がひとつ壁なのかな




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