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タグ:相続税

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【資産運用】相続税対策での素人アパート経営 大きな落とし穴も

1: ニライカナイφ ★ 2017/08/09(水) 22:16:50.54 ID:CAP_USER
〈増税で資産3600万円以上の人は相続税を払わなくてはいけなくなった〉
〈相続税の最高税率は55%に引き上げられた〉

2015年1月から施行された相続税法改正の内容である。
それまで財産総額6000万円以上の人にしかかからなかった相続税が、基礎控除の引き下げで3600万円以上の人まで課税対象となった(法定相続人が1人の場合)。
最高税率も50%から55%に引き上げられた。


退職金による預貯金に加えて都心部に持ち家があれば、財産が3600万円を超えるケースは少なくない。

「それだけに、不動産業界や保険業界などを中心に対策が必要だと喧伝していますが、そうした“対策”にこそリスクがあることは、あまり知られていません」

そう語るのは、『やってはいけない相続対策』(小学館新書)の著者で、元国税調査官の大村大次郎氏だ。

「特に注意すべきは不動産投資による対策です。
節税したつもりが、逆に大きく資産を減らしてしまうこともあるのです」(大村氏)

◆何もしないほうがよかった

大村氏がまず注意すべき相続税対策として挙げるのが「アパート経営」だ。
土地を持っている場合、更地のまま妻子に残すのではなく、そこに賃貸住宅を建ててから相続させれば、土地の資産評価額は50%減額される。
さらにローンを組んで建物を建てていればそれが負債にカウントされるので、相続資産の額を減らせる--という節税術だが、大村氏は「大きな落とし穴がある」と指摘する。

「まず、不動産の売買には多額のコストがかかります。手数料だけで3%取られるのが相場で、消費税も相当な額になる。
しかも、建物は購入した瞬間から市場での資産価値が減じる。節税分が吹き飛ぶような損失を被ってしまう場合もある」


大村氏によると次のようなケースもあるという。
元大手商社マン・O氏は現役時代にコツコツと蓄えた約1億円の預貯金があった。
相続税増税への不安もあり、不動産業者の勧めるアパート経営を決断。業者の推奨に従って5000万円で土地を購入し、4000万円で建物を建てたという。

「ところが建設から数年経っても、入居率は50%を割ったまま。
建てたワンルーム6部屋のアパートが駅から距離のある場所で、ターゲットの学生に敬遠される物件になってしまった。

建物のローン返済に、不動産業者へ払う手数料、固定資産税もかかるし、修繕積立金も考えなくてはならない。
建物を売ろうにも、業者から“売るなら3000万円程度がいいところ”といわれ、買った時から1000万円以上値が下がってしまっていた」
(同前)
結果的にアパートを手放した上に、建物のローンだけが残り、最終的に自己破産する「相続破産」のようなケースもあるという。

大村氏は、「重要なのは自らの相続税のシミュレーション」と強調する。
このO氏の場合でも、「1億円の預貯金」と聞くと、相当な資産家で多額の相続税を納めなければならないように思えてしまうが、決してそんなこともない。

「まず妻に100%相続させれば、1億6000万円まで相続税は無税です。
妻から子への二次相続では相続税がかかってきますが、O氏の場合、子供は2人でした。
1億円をそのまま均等に分割し、全く節税をしなかったとしても1人あたり385万円(2人で770万円)で済みます」(大村氏)


アパート経営に手を出したO氏は5000万円の土地と4000万円の建物の購入にかかった手数料3%が270万円。
4000万円の建物に対する消費税(土地は非課税)が320万円。
さらに建物の資産価値は購入から数年で1000万円も下がった。大村氏が続ける。

「きちんとシミュレーションができていれば、“アパート経営で大きな儲けを出せるノウハウがなければ赤字になる”とわかったはずです。
『3600万円以上は相続税がかかる』『最高税率は55%』というフレーズばかりが先行していますが、実際には財産が1億円あったとしても相続で10%持っていかれるようなケースはほとんどありません。
孫の教育資金のための生前贈与であれば1500万円まで非課税、といった各種制度をうまく使えば、財産が1億円あっても相続税をゼロにするのは難しくない」


記事全文は下記ソースから
http://www.zakzak.co.jp/lif/news/170808/lif1708080012-n1.html


3: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:26:00.07 ID:BhcSYSpG
建設から数年たっても入居率五割切りのマンションを例に出すのは微妙だと思うが
新築のときが一番埋まりやすいのに五割切りってとてつもない失敗例だからねえ
節税以前の話


7: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:31:51.87 ID:JOBMh4DB
>>3
その通りだ
ましてや新築なのに一括借上で家賃保証なんてね


4: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:27:20.93 ID:BT7Ps4KG
日本の三分の一が空き家になる時代に

アパート建てるって余程の阿呆やろ


8: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:34:23.78 ID:zOAYUgyo
>>4
すごく同意。
自分は実家を処分して所得税払うわ。


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彡(゚)(゚)で学ぶ相続税

1: 名無しさん@おーぷん 2017/08/14(月)22:07:55 ID:mZE
彡(゚)(゚)「パッパが亡くなって2か月」


彡(゚)(゚)「葬儀や挨拶は落ち着いてきたンゴ」


彡(-)(-)「ようやくパッパの死と向き合える時間ができたンゴねぇ…」





(´・ω・`)「まだだよ、やきゅうのおにいちゃん」



5: 名無しさん@おーぷん 2017/08/14(月)22:11:12 ID:mZE
彡(゚)(゚)「なんや原ちゃん!」


(´・ω・`)「相続税の申告がまだあるよ」


彡(゚)(゚)「ワイに申告するほどの財産はないで」


(´・ω・`)「それでも近年の改正で相続税はかかりやすくなったんだよ」


(´・ω・`)「念のため計算してみよう」


彡(゚)(゚)「まずはパッパの財産がなにがあるかやな」


7: 名無しさん@おーぷん 2017/08/14(月)22:14:12 ID:mZE
パッパの財産
・土地 5千万
・家屋 1千万
・現金 3千万
・その他の財産 2百万 
合計 9,200万


彡(^)(^)「ざっとこんなもんやで」


(´・ω・`)「ちょっとまって!」


彡(゚)(゚)「ふぁっ?!なんや!」





(´・ω・`)「保険会社から保険金を受け取ってない?


8: 名無しさん@おーぷん 2017/08/14(月)22:18:45 ID:mZE
彡(゚)(゚)「受け取ったやで」


(´・ω・`)「それも相続財産になるんだよ」


彡(゚)(゚)「なんでや!パッパから貰ったんやないで!保険会社からもらったんや!相続関係ないやろ!」


(´・ω・`)「ううん。保険料を被相続人(パッパ)が負担してたらそれは相続財産になるんだ」


※彡(゚)(゚)が自分で負担してたら所得税で課税、J( 'ー`)し マッマが負担してたら贈与税で課税されます
 

パッパの財産
・土地 5千万
・家屋 1千万
・現金 3千万
・その他の財産 2百万 
・保険金 2千万←new
合計 1億1,200万


9: 名無しさん@おーぷん 2017/08/14(月)22:24:09 ID:mZE
彡(゚)(゚)「せや、」


彡(゚)(゚)「パッパの勤務してた会社から退職金がでたんや。まさかこれも…」


(´・ω・`)「うん、相続財産になるよ」


彡()()「」



パッパの財産
・土地 5千万
・家屋 1千万
・現金 3千万
・その他の財産 2百万 
・保険金 2千万
・退職金 1千万←new
合計 1億2,200万


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江貴文「相続税は100%でいい。優秀なら親の財産没収されて無一文でも這い上がれる」

1: スパイダージャーマン(埼玉県)@\(^o^)/ 2016/05/09(月) 20:00:15.05 ID:SlImaIXW0
ホリエモンこと堀江貴文氏は、相続税を100%にして財産は自分で使い切ればいいと持論を明らかにした。

私は相続税100%論者である。
家族であるからという理由で、ある程度の財産が空から降ってくるというのは、私にはどうにも理解できない。

正直、宝くじのようなものだろう。
もちろん歴史的にはそうやって莫大な財産を相続した2代目、3代目が、
ある意味パトロンとなって芸術や文化を花開かせてきた歴史があるのも理解している。

しかし、今やそういう時代ではない。
NPOや財団などへの寄付、クラウドファンディングなど政府が支援しなくても大丈夫な仕組みが世界的にできつつある。

そんな中、生前贈与までして何で多くの人たちは財産を家族に相続させたいと願うのだろうか。
おそらくそういう同調圧力が社会にあることも一つの原因であることは間違いない。

自分で形成した財産ならば自分で使いきればいい。もちろん死んでしまう時期はわからないのだから、きっかり0円にすることは不可能だろう。

私の持論を言えば、子どもたちへの相続などは彼らが興味を持つことがあったら全力でその機会を与えてあげることくらいだ。
親とは違う子どもたちの人生を私物化してはいけないと思う。
奴隷じゃないんだから。もし配偶者がいたとして自分の死後も生きているならば、それは離婚した時と同様の財産分与を行えばいいだけの話。それで問題ないだろう。
dot.asahi.com/wa/2015012100065.html


11: ミドルキック(宮崎県@\(^o^)/ 2016/05/09(月) 20:03:54.96 ID:uAOV6Bux0
とうとうスレタイ偽装まではじめたか


23: キン肉バスター(東京都)@\(^o^)/ 2016/05/09(月) 20:08:00.76 ID:+cPjNf8H0
>江貴文

新手の中国人か


35: ボマイェ(愛媛県)@\(^o^)/ 2016/05/09(月) 20:11:46.14 ID:ousu24oX0
>>1
こいつって結婚して子供居たっけ?
嫁や子供が居ての発言なら評価しよう


177: ジャンピングエルボーアタック(茸)@\(^o^)/ 2016/05/09(月) 20:55:57.07 ID:XWYhAlup0
>>35
子供いるけど離婚


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