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タグ:節税

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【資産運用】相続税対策での素人アパート経営 大きな落とし穴も

1: ニライカナイφ ★ 2017/08/09(水) 22:16:50.54 ID:CAP_USER
〈増税で資産3600万円以上の人は相続税を払わなくてはいけなくなった〉
〈相続税の最高税率は55%に引き上げられた〉

2015年1月から施行された相続税法改正の内容である。
それまで財産総額6000万円以上の人にしかかからなかった相続税が、基礎控除の引き下げで3600万円以上の人まで課税対象となった(法定相続人が1人の場合)。
最高税率も50%から55%に引き上げられた。


退職金による預貯金に加えて都心部に持ち家があれば、財産が3600万円を超えるケースは少なくない。

「それだけに、不動産業界や保険業界などを中心に対策が必要だと喧伝していますが、そうした“対策”にこそリスクがあることは、あまり知られていません」

そう語るのは、『やってはいけない相続対策』(小学館新書)の著者で、元国税調査官の大村大次郎氏だ。

「特に注意すべきは不動産投資による対策です。
節税したつもりが、逆に大きく資産を減らしてしまうこともあるのです」(大村氏)

◆何もしないほうがよかった

大村氏がまず注意すべき相続税対策として挙げるのが「アパート経営」だ。
土地を持っている場合、更地のまま妻子に残すのではなく、そこに賃貸住宅を建ててから相続させれば、土地の資産評価額は50%減額される。
さらにローンを組んで建物を建てていればそれが負債にカウントされるので、相続資産の額を減らせる--という節税術だが、大村氏は「大きな落とし穴がある」と指摘する。

「まず、不動産の売買には多額のコストがかかります。手数料だけで3%取られるのが相場で、消費税も相当な額になる。
しかも、建物は購入した瞬間から市場での資産価値が減じる。節税分が吹き飛ぶような損失を被ってしまう場合もある」


大村氏によると次のようなケースもあるという。
元大手商社マン・O氏は現役時代にコツコツと蓄えた約1億円の預貯金があった。
相続税増税への不安もあり、不動産業者の勧めるアパート経営を決断。業者の推奨に従って5000万円で土地を購入し、4000万円で建物を建てたという。

「ところが建設から数年経っても、入居率は50%を割ったまま。
建てたワンルーム6部屋のアパートが駅から距離のある場所で、ターゲットの学生に敬遠される物件になってしまった。

建物のローン返済に、不動産業者へ払う手数料、固定資産税もかかるし、修繕積立金も考えなくてはならない。
建物を売ろうにも、業者から“売るなら3000万円程度がいいところ”といわれ、買った時から1000万円以上値が下がってしまっていた」
(同前)
結果的にアパートを手放した上に、建物のローンだけが残り、最終的に自己破産する「相続破産」のようなケースもあるという。

大村氏は、「重要なのは自らの相続税のシミュレーション」と強調する。
このO氏の場合でも、「1億円の預貯金」と聞くと、相当な資産家で多額の相続税を納めなければならないように思えてしまうが、決してそんなこともない。

「まず妻に100%相続させれば、1億6000万円まで相続税は無税です。
妻から子への二次相続では相続税がかかってきますが、O氏の場合、子供は2人でした。
1億円をそのまま均等に分割し、全く節税をしなかったとしても1人あたり385万円(2人で770万円)で済みます」(大村氏)


アパート経営に手を出したO氏は5000万円の土地と4000万円の建物の購入にかかった手数料3%が270万円。
4000万円の建物に対する消費税(土地は非課税)が320万円。
さらに建物の資産価値は購入から数年で1000万円も下がった。大村氏が続ける。

「きちんとシミュレーションができていれば、“アパート経営で大きな儲けを出せるノウハウがなければ赤字になる”とわかったはずです。
『3600万円以上は相続税がかかる』『最高税率は55%』というフレーズばかりが先行していますが、実際には財産が1億円あったとしても相続で10%持っていかれるようなケースはほとんどありません。
孫の教育資金のための生前贈与であれば1500万円まで非課税、といった各種制度をうまく使えば、財産が1億円あっても相続税をゼロにするのは難しくない」


記事全文は下記ソースから
http://www.zakzak.co.jp/lif/news/170808/lif1708080012-n1.html


3: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:26:00.07 ID:BhcSYSpG
建設から数年たっても入居率五割切りのマンションを例に出すのは微妙だと思うが
新築のときが一番埋まりやすいのに五割切りってとてつもない失敗例だからねえ
節税以前の話


7: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:31:51.87 ID:JOBMh4DB
>>3
その通りだ
ましてや新築なのに一括借上で家賃保証なんてね


4: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:27:20.93 ID:BT7Ps4KG
日本の三分の一が空き家になる時代に

アパート建てるって余程の阿呆やろ


8: 名刺は切らしておりまして 2017/08/09(水) 22:34:23.78 ID:zOAYUgyo
>>4
すごく同意。
自分は実家を処分して所得税払うわ。


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【節税】スーツ代もOK!? サラリーマンの「経費扱い」はどこまで拡がるか

1: 海江田三郎 ★ 2016/12/20(火) 08:28:56.89 ID:CAP_USER
http://president.jp/articles/-/20768

マイナンバーの導入で、将来的には「確定申告」の手続きはより手軽になると見込まれています。
いまだに確定申告をしないサラリーマンが大多数ですが、所得控除という「経費」を使いこなせているでしょうか。
所得控除とは、所得税の課税対象額から一定金額を差し引く仕組み。専業主婦や子供など被扶養者がいる場合には「扶養控除」、 生命保険料を支払っている場合には「生命保険料控除」が受けられます。

サラリーマンにとって最も大きいのは「給与所得控除」。年収600万円の場合、「収入金額×20%+54万円」
で174万円の控除が受けられます。サラリーマンに認められた「みなし経費」です。
さらに2013年度の改正で「特定支出控除」の対象範囲と金額が拡大しました。これは「仕事をするうえで必要」
と認められた支出が、「給与所得控除の2分の1」を超えた場合に利用できるものです。年収600万円の場合、174万円の2分の1となる87万円を超えた特定支出について課税額から差し引けます。

特定支出として認められる範囲は、通勤費、転居費、研修費、資格取得費、帰宅旅費、勤務必要経費の6種類。
このうち勤務必要経費には、書籍や雑誌などの図書費、制服やスーツなどの衣服費、飲食費やお歳暮代などの交際費も含まれます。

便利にみえる制度ですが、14年度の給与所得者のうち、確定申告で特定支出控除を適用した人は全国で約2000人。
給与所得者は約5500万人ですからごくわずかです。
原因はいくつか考えられます。ひとつは最も用途が広い勤務必要経費に「65万円」という上限があること。
スーツ代や交際費で多額の支出があってもそれだけでは不十分。通勤費や研修費などとの合計が給与所得控除額の2分の1を超えている必要があります。サラリーマンの場合、通勤費や研修費などは会社から支給されることも多いはずです。

また、特定支出として認められるためには、給与の支払者の証明書を提示する必要があります。
転職のために資格取得を目指している場合、資格学校に通っている事実は隠したいわけで、 資格取得費を会社に届けるのは現実的ではありません。
適用できる人を増やすには勤務必要経費の「65万円」という上限枠を撤廃すべきです。そのうえで特定支出の範囲を拡大する必要があるでしょう。
政府内でも動きが拡がっています。今夏、厚生労働省は自民党への税制改正要望に、 特定支出にベビーシッター費用を加えることを盛り込みました。16年度の税制改正では実現しない見通しとなりましたが、注目すべき動きです。

ほかにもお得な所得控除の制度はあります。まず調べてほしいのが「医療費控除」。生計をともにする家族の医療費の合計が年間10万円以上(もしくは年収200万円未満の場合は総所得金額等の5%以上)の場合、超過分を所得から控除できます。
医療費といっても入院費用や薬代だけでなく、病院に行くタクシー代などの交通費も対象です。また「ふるさと納税」もお得な制度です。
自分が選んだ自治体に寄付をすると一定範囲で控除が受けられ、寄付額の3~5割程度に相当する「特産品」を送る自治体が増えています。

手間はかかりますが、サラリーマンでも確定申告するメリットはあります。特にふるさと納税は、利用者が急増すれば制度が見直される恐れもあります。面倒に思わず、いまのうちに利用しましょう。


14: 名刺は切らしておりまして 2016/12/20(火) 11:04:44.10 ID:mD/cKw+T
>>1

これ、経営者向けのサービスだろ確か。


4: 名刺は切らしておりまして 2016/12/20(火) 08:44:54.74 ID:Z5zTyAi6
給与支払い者の証明書のもらい方を教えてくれよ


7: 名刺は切らしておりまして 2016/12/20(火) 08:58:54.15 ID:w2SqsPKN
>>4
普通、会社側が用意して配布するもんだ


5: 名刺は切らしておりまして 2016/12/20(火) 08:51:21.93 ID:cRo0xOV5
田舎の会社員なんてマイカー購入費もガソリン代も会社の経費で落としてくれるわ
東京じゃ有り得ない世界


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一般人でもできる節税術を語れ

1: 既にその名前は使われています@\(^o^)/ 2016/05/12(木) 07:37:27.70 ID:C0m/GwgZ
年収一千万のネ実民教えてよ!
上級国民にタックスヘイブンされてばかりでは悲しいじゃないか


3: 既にその名前は使われています@\(^o^)/ 2016/05/12(木) 07:45:09.65 ID:eIJUZ/mn
買い物しなければいいだろ


6: 既にその名前は使われています@\(^o^)/ 2016/05/12(木) 07:49:19.51 ID:uGizfLty
>>3でいきなり真理がでてしまったな
どんなに消費税が上がっても消費額が少なければどうということはない


5: 既にその名前は使われています@\(^o^)/ 2016/05/12(木) 07:48:06.70 ID:02y/NtqX
奴隷は搾取されるのみなんだろ
政治サービスは逆ピラミッド型で向上


7: 既にその名前は使われています@\(^o^)/ 2016/05/12(木) 07:49:27.73 ID:hDQ9Zur2
年収下げれば所得税を抑えられるよ
賃貸に住めば固定資産税を払わなくて済むよ
ふるさと納税オススメだよ


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税金対策でマンション買おうと思うんやが・・

1: 名無しさん@おーぷん 2016/03/12(土)23:17:59 ID:I75
どういう仕組みで税金対策になるのか教えてください


17: 名無しさん@おーぷん 2016/03/12(土)23:34:07 ID:jdO
>>1
相続税対策


2: 名無しさん@おーぷん 2016/03/12(土)23:19:08 ID:UCx
なんやかんやで税金対策になる


3: 名無しさん@おーぷん 2016/03/12(土)23:21:28 ID:I75
そもそも何税が安くなるんや?
市民税?所得税?


4: 名無しさん@おーぷん 2016/03/12(土)23:21:45 ID:2kc
えーならないよ
俺マンション持ってるけどむしろすんごい税金取られてるよ


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「マンション節税」防止 高層階ほど相続税の評価額上げへ
海江田三郎 ★ 2016/01/24(日) 09:42:01.30 ID:CAP_USER.net
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS23H0C_T20C16A1MM8000/

総務省と国税庁は2018年にも、価格の割に相続税が安くて済む高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかける検討に入った。現在は階層や購入価格にかかわらず一律となっている相続税の「評価額」を高層階に行くほど引き上げ、節税効果を薄める。高層階の物件は税負担が重くなる一方で、低層階を中心に負担が軽くなる人も出てきそうだ。

名刺は切らしておりまして 2016/01/24(日) 09:45:31.54 ID:nHWwJZ3p.net
え、うち3階なんだけど上がる?上がったらこまる

名刺は切らしておりまして 2016/01/24(日) 09:50:53.50 ID:bQSSQcap.net
>>3
低層じゃん

名刺は切らしておりまして 2016/01/24(日) 09:50:50.29 ID:uOeI4qDW.net
節税目的でマンション買ったら欠陥マンションだった・・・

こんなケース続出しそうw

名刺は切らしておりまして 2016/01/24(日) 09:51:17.92 ID:7A47PJHT.net
3階は高層会じゃないだろw

高層っていったらおそらく7階以上

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